การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
จะแบ่ง สัญญาซื้อขายเป็น สอง กรณีคือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกับสัญญาจะซื้อจะขาย
ซึ่งหลายๆท่านอาจจะเคยได้ยินสัญญาซื้อขาย
แต่อาจจะไม่ค่อยคุ้นกับสัญญาจะซื้อจะขายเท่าไหร่
ข้อแรกกรณีสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายต้องทำเป็นหนังสือและจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อ
ทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน
ซื้อมีผลเป็นการโอนที่ดินทันที่เมื่อทำการจดทะเบียนที่ดิน หากว่าซื้อขายกันโดยไม่ได้ทำการจดทะเบียนแล้ว
ผลทางกฎหมายจะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันทันที หากมีการชำระเงินกันแล้ว
ก็ต้องคืนเงินกันไป
แต่กรณีสัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาซื้อขายที่ดินเหมือนกันข้อแรก
แต่กำหนดว่าจะไปโอนที่ดินกันในภายหลังจากวันที่ทำสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายนั้นกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำสัญญาเป็นหนังสืออย่างเดียว
เพราะหากว่ามีการวางมัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วนก็สามารถฟ้องร้องกันได้ตามกฎหมาย
เช่นหากว่าไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ
แต่ผู้ซื้อได้วางมัดจำไว้บางส่วนส่งมอบให้แก่ผู้ขายแล้ว ถึงเวลานัดโอนที่ดิน
ผู้ขายไม่ยอมไปโอนที่ดิน กรณีนี้แม้ว่าจะไม่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม
แต่เมื่อมีการวางมัดจำ ก็สามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายโอนที่ดินได้ แต่อย่างไรก็ตาม
หากเราทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก็ย่อมเป็นการปกป้องสิทธิของเราได้ดีกว่าแน่นอนครับ
เพราะในการพิสูจน์ในชั้นศาลหากมีหลักฐานย่อมได้เปรียบกว่าครับ
ปัญญาหาว่าจะวินิจฉัยอย่างไรว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายนั้นแบ่งเป็นกรณีดังนี้
1.
หัวสัญญา หัวสัญญาจะมีชื่อเรียกต่างๆตามลักษณะของสัญญา
เช่น สัญญากู้ยืมเงิน สัญญาเช่า
หรือสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายก็แล้วแต่กรณี หากหัวสัญญาว่าสัญญาซื้อขายแล้ว
โดยปรกติศาลอาจจะตีความว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ หรือในทางตรงกันข้ามหากหัวสัญญาเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้วศาลก็อาจจะตีความว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายก็ได้
ไม่ถือเป็นประเด็นสำคัญในทางการพิสูจน์เท่าไหร่ เพราะศาลจะถือเจตนาเป็นสำคัญ
ดูตามข้อสอง
2.
การจะพิจารณาแบ่งแยกนั้นต้องถือเจตนาเป็นส่วนสำคัญที่สุด
สัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายหากว่าไม่ได้ระถึงกำหนดนัดที่จะโอน
ก็จะถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ซึ่งกฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนดังที่กล่าวไว้แล้ว
แต่หากว่าเป็นสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายและมีกำหนดโอนว่าจะไปโอนที่ดินวันไหน
ก็จะถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เนื่องจากคู่สัญญามีเจตนาที่จะไปโอนที่ดินในอนาคต
ดังนั้นวิธีการดูก็คิดข้อสัญญาในสัญญามีเจตนาจะไปโอนที่ดินกันหรือไม่นั่นเอง
ถ้ามีเจตนาไปโอนที่ดินในภายหน้า ก็จะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่หากไม่มีข้อสัญญาว่าจะไปโอนที่ดิน
ก็จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
3.
สัญญาซื้อขาดเสร็จเด็ดขาดหากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนผลตกเป็นโมฆะ
แต่หากเป็นสัญญาจะซื้อจะขายทำเป็นหนังสือ
หรือวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วนก็ผูกพันแล้ว แต่ต้องมีเจตนาไปโอนที่ดินภายหลัง
เมื่อไปโอนที่ดินตามกำหนดโอนที่ระบุไว้ในสัญญาก็ย่อมสมบูรณ์ตามกฎหมาย
สรุปว่า
การวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาจะซื้อจะขาย
พิจารณาจากเจตนาที่จะไปโอนเป็นสำคัญครับ
ท่านใดมีปัญหาตรงไหนก็สอบถามมาได้เลยนะครับ
